fairkonzept

FINDE:

 Unabhängig davon, ob die Immobilie eine Etagenwohnung (ETW), ein Einfamilienhaus (EFHs) oder ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist, die Bank bewertet das Objekt bezgl. der sog. Beleihungsfähigkeit.

Beleihungsfähigkeit: Ein Bankenspezifischer Ausdruck für die nachhaltige Wertigkeit eines Objekts. So ist beim Neubau idR der Kaufpreis identisch mit einer 100% Beleihungsfähigkeit. Beim Altbau wird idR ein Abzug von ca. 10-15% des Kaufpreises vorgenommen um einem evtl. Wertverfall vorzubeugen. Dementsprechend sind dann 85% bzw. 90% des Kaufpreises gleich 100% Beleihungswert.

Beispiel: Sie zahlen für einen Altbau 200.000 €, die Bank schlägt aber aufgrund des Sanierungsstaus  20% vom Kaufpreis ab. Für die Bank entspricht damit 160.000 € die maximale Finanzierungsgrenze oder 100% Beleihungswert.

Beim Mehrfamilienhaus ist nicht der sog. Sachwert sondern der Ertragswert maßgebend für den Beleihungswert. In der Regel wird hier ein Gutachten für die genaue Bewertung erforderlich sein. Die Nettokaltmieten sind hier der Maßstab für die Bewertung und werden je nach Standort auf das 8 -12 fache der Jahresnettomiete maximiert.

Für die Bewertung werden außerdem die qm Wohnfläche und die sog. Kubatur, dh. der umbaute Raum als Bewertungsindizes herangezogen.

Mitentscheidend für die Bewertung des Objektes ist die Lage. Wachsender Wohnungsüberschuß führt dazu, dass viele Objekte an Wert verlieren. Objekte, die eine schlechtere Infrastruktur aufweisen oder so erstellt wurden, dass nur der Bauherr selbst einen besonderen Nutzen damit verbindet, haben im Fall der Wiederveräußerung einen schlechten Verkaufswert.

Zunehmend gefragt wird die gute Lage mit optimaler Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem, einer guten Einkaufsmöglichkeit und kurzer Anbindung an verschiedene Ärzte.

Eine gute Lage verführt allerdings auch dazu, dass Objekte überteuert auf dem Markt angeboten werden und der Sachwert der Immobilie dem nicht entspricht. Bei Zweifel an der Preisfindung halten wir es immer für sinnvoll, einen Architekten oder Gutachter zu Rate zu ziehen.

Sanierungsfälle sind günstig im Erwerb und können an die eigenen Bedürfnisse und nach ökologischen Kriterien ausgebaut werden. Die Umbaumaßnahmen sollten idR detailliert aufgelistet und möglichst vom Architekten unterschrieben sein. Eigenumbauten (sog. Muskelhypothek)  sollten separat erfasst werden und angemessen im Verhältnis der Gesamtumbauten stehen. Die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen wird von den Banken sehr unterschiedlich bewertet. So finanzieren einige Banken grundsätzlich nur die Hälfte der Sanierungsmaßnahmen, womit wieder mehr Eigenkapital erforderlich ist.

Sanierungsmaßnahmen können nach verschiedenen Kriterien sehr gut mit öffentlichen Krediten (KFW Kreditanstalt für Wiederaufbau) finanziert werden. Die Möglichkeiten prüfen wir im separat.