fairkonzept

FINDE:

  3. Finanzierung

Was ist der Maßstab für eine angemessene Finanzierung? Richtig oder Falsch sind unseres Erachtens nicht die richtigen Begriffe. Teuer und unflexibel im Gegensatz zu zinsgünstig und flexibel sind eher angemessene Bezeichnungen für eine Finanierungsbeurteilung.

In der Regel erweist sich ein klassisches "Annuitäten-Darlehen" als das langfristig preisgünstigste und flexibelste Instrument zur Finanzierung der eigenen vier Wände. Mit monatlichen Raten, der sogenannten Annuität (= Zins und Tilgung), werden die Zinsen für das Darlehen gezahlt und gleichzeitig ein Teil des Darlehens getilgt. Dadurch das regelmäßig getilgt wird, wird die Zinsrate jeden Monat etwas kleiner, da das Darlehen immer geringer wird. Da aber die Annuitätsrate, also die Rate, die monatlich an die Bank gezahlt wird aus Zins und Tilgung besteht und innerhalb der Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre) immer gleich bleibt, steigt zunehmend die Tilgung des Darlehens.

Mit 1% Tilgung ist das Darlehen nach ungefähr 30 - 35 Jahren getilgt (immer auch abhängig vom Zins). Bei 2% benötigen Sie ca. 25 Jahre, bei 3% 18 - 20 Jahre.

Grundsätzlich sollten Sie auch über Sondertilgungsmöglichkeiten verfügen. In der Regel bieten die Banken 5% oder einen festen jährlichen Betrag an, der jährlich sondergetilgt werden kann. Durch die Sondertilgung verringern Sie die Laufzeit und damit die Gesamtzinsbelastung erheblich.

Neben dem Annuitäten-Darlehen gibt es andere Finanzierungskonzepte die in besonderen Fällen sinnvoll sind.

So kann es für einen Selbständigen sinnvoll sein, einen Teil oder das ganze Darlehen in kürzeren größeren Schritten zu tilgen. Für diese Form gibt es sogenannte Cap-Darlehen. Diese Darlehensform hat keinen festen Zins sondern ist abhängig vom Marktzins und darf sich in einem vorher definierten Zinsfenster bewegen. Vorteil ist hier, dass jederzeit Teile des Darlehens getilgt werden können, ohne Begrenzung in Höhe und Zeit.

Nach dem Motto "Ich will auch mal Spießer werden" wird immer wieder das Bausparkassenmodell in den Vordergrund gestellt. Es gibt Fälle, in denen es sinnvoll erscheinen kann, einen kleineren Teil der Finanzierung über ein Bausparkassedarlehen zu finanzieren. In der Regel, insbesondere dann, wenn bisher keine Ansparung auf einer Bausparkasse stattgefunden hat, empfehlen wir diese Finanzierungsform jedoch nicht. Ausnahmen bestätigen hier die Regel.

Für die Kapitalanlage in Form von vermieteten Wohnungen spielen vor allem steuerliche Komponenten eine wichtige Rolle. Mitentscheidend ist daher auch die Finanzierungsform für diese Kapitalanlage. Da es sich bei der Vermietung um eine steuerlich eigene Einkunftsart handelt, können neben den Mieteinnahmen auch alle Kosten in Bezug auf die Vermietung geltend gemacht werden. Da die Zinsen für die Hypothek auch Kosten darstellen, kann es in einem solchen Fall sinnvoll erscheinen, das Darlehen möglichst langsam oder auch gar nicht zu tilgen.

Hier können sich somit auch Finanzierungsmodelle anbieten, die keine Tilgung vorsehen und stattdessen Kapital alternativ aufgebaut wird. Konkrete Beispiele berechnen wir Ihnen gerne.

Neben diesen Finanzierungsformen gibt es noch einige Sonderverfahren. Zu erwähnen sei hier vor allem noch das sog. Forward Darlehen. Dieses Darlehen ist eigentlich ein Annuitätendarlehen in Warteposition. Läuft z.B. ein bestehendes Darlehen in 1- 5 Jahren aus und muß dann der Zins mit der Bank neu verhandelt werden, können Sie bei günstiger Zinssituation bereits heute das Darlehen abschliessen und sich damit den derzeit günstigen Zins sichern. Das Darlehen wartet dann geduldig auf den Ablauf Ihres laufenden und löst dies zu gegebener Zeit ab. Ab diesem Zeitpunkt läuft das Forward Darlehen dann ganz normal als Annuität 10 oder 15 Jahre weiter.

Selbstverständlich prüfen wir bei einer Finanzierung immer, ob öffentlich geförderte Darlehen sinnvoll einzubauen sind. Über die KfW werden verschiedene Programme angeboten (insbesondere für ökologische Sanierung von Altbauten). Diese Förderprogramme werden mit über die hauptfinanzierende Bank beantragt. Auch hier ist es sinnvoll zu prüfen, ob und welches Programm für Sie in Frage kommt. Wir berechnen dies gerne.

Die WfA (Wohnungsbauförderungsamt) fördert Familien mit Kindern und geringem Familieneinkommen. Innerhalb einer bestimmten Einkommensgrenze können damit sehr zinsgünstige öffentliche Gelder beantragt werden. Die Beantragung erfolgt über das örtliche Wohnungsamt. Da durch dieses Förderprogramm nur ein Teil des Gesamtdarlehens gefördert wird, muß selbstverständlich für das Hauptdarlehen auch eine finanzierende Bank gefunden werden. Aufgrund besonderer Klauseln, die durch die öffentliche Förderung der WfA Bedingung sind, kommen hier idR nur örtliche Banken in Frage. Die meisten Internetanbieter lehnen bspw. eine Kombination mit dieser Förderung der WfA im Gegensatz zur KfW ab.

Die verschiedenen Finanzierungsmodelle, auch die öffentlichen Fördermittel unterliegen gewissen Rahmenbedingungen. Gerne klären wir Sie über die Vor- und Nachteile der einzelnen Wege auf. Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich die Gesamtfinanzierung, die ungefähre Dauer und die Gesamtzinsen der Finanzierung genau anzuschauen. Dabei sollten sie beachten, dass bei einem niedrigen Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindung sinnvoll ist. Hiermit sichern Sie sich den günstigen Zins für eine möglichst lange Zeit. Und trotzdem bleiben Sie flexibel, da gesetzlich verankert ist, dass Sie nach dem 10. Jahr kostenfrei aus ihrer Finanzierung aussteigen können.

Wir berechnen Ihnen gerne die unterschiedlichen Szenarien. Sie können dann entscheiden, welches Konzept für Sie am besten passt.